在强制执行程序中，被执行人的房产是重要的责任财产，但是当法院对房产采取强制执行措施时，往往会遇到房产上存在租赁的情形。当承租人被告知正在承租的房屋被抵押或被查封，应当怎么办？是否会对承租人的租赁权产生影响？相关的权利主体应当如何救济？我们就此问题展开梳理与分析，以期对各权利主体依法理性维权有所裨益。
一、租赁权能否对抗强制执行的认定标准
（一）租赁权能否排除法院查封
1、查封在租赁之后
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”也就是说，若房屋查封在租赁之后的，则承租人的租赁权则可以对抗出法院查封，承租人无需因法院查封而搬离被查封房屋。
2、查封在租赁之前
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款规定，“房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款和第二款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”
根据上述规定，承租人基于执行标的被抵押或查封后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止执行标的转让、交付的，不予支持。
因此，当房屋查封在租赁之前的，则承租人无权要求该查封房屋的受让人（如经过司法拍卖获得该房屋的买受人或者通过其他途径受让该强制处置的房屋的受让人）继续履行原租赁合同，不仅如此，若因为该查封房屋因租赁而影响强制执行，申请执行人或受让人有权向法院申请，要求承租人从租赁房屋搬离。在（2015）桂执复字第24号案中，钦州中院委托拍卖了钦州赛格公司所有的相关房产，并裁定将上述房地产过户给广西白海豚投资置业有限公司。后钦州中院公告责令白海豚管理公司立即撤出酒店，将酒店移交给买受人广西白海豚投资置业有限公司。白海豚管理公司提出异议称，钦州中院要求其撤出并交由白海豚投资公司经营管理的裁定违反了“买卖不破租赁”原则，损害其经营权益和承租权。法院认为，白海豚国际酒店作为钦州赛格公司的资产，一直由钦州赛格公司经营管理。在钦州中院查封白海豚国际酒店的房地产后，钦州赛格公司与联达公司未经抵押权人和执行法院同意，设立白海豚管理公司对白海豚国际酒店进行经营，即查封措施在先，租赁行为在后，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定。
（二）租赁权能否排除抵押权
1、抵押发生在租赁之后
《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
2、抵押发生在租赁之前
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（一）款规定，“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。”
综上可得，租赁是否能够对抗抵押权，与抵押权设立的时间息息相关，若抵押权在房屋租赁之前设立的，则租赁权不得对抗抵押权；若抵押权在房屋租赁之后设立的，则租赁权可以对抗抵押权。在（2020）最高法民申6952号案中，宋晓敏以其对涉案房屋享有承租权为由主张排除抵押权人招商银行青岛深圳路支行对案涉房屋的强制执行，最高院认为，“诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同，此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施”。
二、特殊情形下租赁权能否对抗强制执行？
从上文可以得出，租赁权是否能够对抗法院的强制执行，与抵押或查封的时间在承租人租赁之前还是之后息息相关，如抵押权设立和查封的时间在前，则承租人的租赁权不可对抗强制执行；而若抵押权设立和查封的时间在后，则承租人的租赁权可以对抗强制执行。但是，在司法实务中，通常还会发生一些其他情况，导致情况更加复杂。
（一）次承租人的租赁权能否对抗强制执行？
司法实务中，虽然承租人租赁并实际占有房屋的时间在抵押权设立或司法查封之前，但当房屋在设立抵押权或被查封之后，承租人再次将房屋转租，那么再次情形下，次承租人的租赁权是否可以对抗强制执行？
我们认为，当房屋在设立抵押权或被查封之后，承租人再次将房屋转租的，次承租人的租赁权可以对抗强制执行。《民法典》第七百一十六条第一款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”因此，我们认为，即使承租人将房屋转租给次承租人，但承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，也就是说次承租人的租赁权产生于承租人与出租人之间的租赁，在承租人的租赁期间，承租人的租赁权可以对抗强制执行，而次承租人在租赁期内承继了承租人的租赁权，那么当然地可以对抗强制执行。
在（2017）皖01民终2604号韩明寿诉合肥国控建设融资担保有限公司、高玉芳案外人执行异议之诉案中，韩明寿就租赁合肥市澜溪镇花园商业楼101上、中、下三层房屋事宜与房屋所有权人高红静签订了房屋租赁合同，后韩明寿将案涉房屋转租给温耀端。合肥高新开发区人民法院在执行合肥国控建设融资担保有限公司与高玉芳申请实现担保物权纠纷一案中对上述房屋采取执行措施，韩明寿依法提出书面异议，法院认为，韩明寿与高红静之间的租赁合同订立在法院查封之前，虽然转租发生在查封之后，并未能申请执行人实现债权的负担，但承租人能够享有排除强制执行的租赁权，必须在人民法院查封作为执行标的的房屋之前具备两个条件：一是合法有效的书面租赁合同；二是占有使用所租赁的房屋。由于韩明寿并未能提供充足证据证明在查封前其实际占有房屋，因此法院判定其的租赁权不能对抗强制执行。
（二）租赁期间承租人变更后的租赁权能否对抗强制执行？
我们认为，承租人变更应当可以分成两种情况进行分析讨论：一是在租赁期间，承租人在抵押权设立后或司法查封后，承租人与出租人解除租赁合同后与新的承租人签订租赁合同；二是在租赁期间，承租人在抵押权设立后或司法查封后，承租人将其房屋租赁合同项下的合同权利和义务进行了一并转让，新的承租人无需与出租人签订新的租赁合同，直接承继原租赁合同项下的权利义务。
1、解约后重新签订
我们认为，当原承租人与出租人签订的租赁合同解除后，原合同的权利义务关系终止，原承租人的租赁权灭失。而此时新承租人与出租人签订的租赁合同，其产生的租赁权则是一个全新的权利，与原承租人的租赁权无任何关联。因此，根据上文，此时新产生的租赁必然无法对抗强制执行。
2、将原租赁合同的权利义务转让的情形
此时变更的仅是承租人的主体，原租赁合同的权利义务并未终止，而是由新的承租人直接承继，因此，我们认为，当在租赁期间，承租人在抵押权设立后或司法查封后，承租人将其房屋租赁合同项下的合同权利和义务进行了一并转让的，新承租人的租赁权可以对抗强制执行。
在(2021)津02执异169号中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司、天津市承亿置业有限公司借款合同纠纷执行审查案中，天津市承亿置业有限公司与天津物美未来商贸发展有限公司于2009年签订租赁合同，双方确定的租赁房产的交付日期为2010年10月31日。租赁期限为20年。案涉房产于2016年被查封。2017年7月，天津市承亿置业有限公司、天津物美未来商贸发展有限公司、天津名众物业服务有限公司、天津名众商业管理有限公司、天津物美联京商贸有限公司签订《补充协议七》，承租人变更为天津物美联京商贸有限公司。天津物美联京商贸有限公司亦提交了交纳租金、物业费和商业管理费的相关票据。法院认为，变更承租人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的情形，应准许新承租人在租赁期内不向买受人移交占有案涉房屋。
三、承租人以及债权人应当如何维护自身的合法权益？
（一）承租人的救济方法
若债权人申请对承租人所租赁的房屋强制执行的，如承租人签订租赁合同并占有使用房屋的时间在案涉房屋抵押权设立或司法查封之前，则可以向执行法院提出执行异议。但承租人能够享有排除强制执行的租赁权，必须在人民法院查封作为执行标的的房屋之前具备两个条件：一是合法有效的书面租赁合同；二是占有使用所租赁的房屋。
因此，承租人要使用租赁权对抗强制执行，需要提供证据证明其与出租人签订了合法有效的租赁合同，同时还需要提供证据证明其在抵押权设立或司法查封之前已经实际占有房屋。实践中，合法有效的租赁合同较容易举证，而难以举证的，是承租人已实际占有案涉房屋。根据我们检索到的案例中，承租人想要证明其实际占有房屋，通常需要提供在抵押权设立或司法查封之前向出租人支付的租金凭证、支付的物业管理费以及水电费等凭证。
（二）债权人的救济方法
当承租人以其租赁权对抗强制执行的，债权人可以在有充分证据的情况下，主张被执行人与承租人之间恶意串通、虚假租赁。浙江省高级人民法院发布10起防范和打击虚假诉讼第一批典型案例之中，就有被告人张某龙虚假诉讼案——将普通债权捏造为优先于抵押权的租赁权并提出执行异议构成虚假诉讼罪。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故作为申请执行人，应注意查找承租人是否存在虚假租赁的相关证据。例如：承租人和被执行人伪造、变造租赁合同；倒签租赁合同时间；伪造实际占有使用房屋的证据；承租人系被执行人的近亲属或关联企业，租赁关系与其他证据或事实相互矛盾等。
四、结语
只有未雨绸缪，防患于未然，才能有效地控制风险。各主体在交易过程中，应当对交易标的物进行充分的调查，如在设立抵押权时，抵押权人应当对抵押物进行充分了解，如若发现抵押物在设立抵押权之前就存在租赁情况的，可以要求抵押人提供其他担保，避免后续实现债权之时因租赁受到影响；承租人在签订租赁合同之前，应当了解清楚租赁物是否涉及抵押或司法查封；而出租人在设立抵押或签订租赁合同时，应当如实向相对方告知租赁物的现状情况，避免后续因违约而扩大损失。
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作者简介
杨光明
北京德和衡（深圳）律师事务所高级合伙人
杨光明律师，执业十多年以来，专注于以公司为主体的高端、复杂商事争议诉讼与仲裁，擅长庭审对抗与节奏掌控，办案经验丰富。在确认合同无效及合同解除纠纷、集体土地合作开发纠纷、买卖合同及产品质量争议、信用证与保函、保全与执行、公司股权、民商事案件再审等领域深耕多年，具有丰富的执业经验和专业积累。
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陈 谊
北京德和衡（深圳）律师事务所律师助理
陈谊，从业以来参与多起买卖合同及产品质量争议诉讼，参与研究、撰写多篇法律实务专业文章，在产品质量争议、破产重组、土地开发等业务领域具有丰富的从业经验。目前专注于商事争议诉讼与仲裁、土地开发、保全与执行、争议解决等领域。
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