案情简介
2011年6月，奥科辉厂员工甲某以香格蔚蓝公司（简称蔚蓝公司）的名义与乙某签订《商品房预定协议书》（简称《协议》），约定：乙某购买位于某市区的D12-2号别墅房，乙某在签订该协议时支付第一笔购房款视为定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。2011年12月30日前到香格蔚蓝的D区售楼处签订商品房买卖合同，并交付余款。合同上加盖“蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章”，并经甲某签字。同日，乙某给付甲某第一笔购房款作为定金，甲某向乙某交付收款收据一份，该收据上盖有蔚蓝公司财务专用章。2011年未，乙某到蔚蓝公司要求签订商品房买卖合同并交付剩余购房款，蔚蓝公司告知：甲某不是蔚蓝公司员工，也无权销售案涉房；《协议》和收据上的盖章均为伪造的。
乙某到公安局报案，公安局经审查认为该案并非刑事案件，不予立案。故，乙某向法院起诉，要求蔚蓝公司双倍返还已付购房款。
被告蔚蓝公司辩称：未与原告乙某签订过任何协议，也未收到过乙某购房款，与乙某之间没有商品房预定协议关系。请求驳回乙某的诉讼请求。
一审期间，乙某向法院申请调取公安局刑事案卷审查笔录。
一审法院认定乙某所述事实，另查明：
1.在公安局的卷宗询问笔录中记载，乙某在预定案涉房时已明知该房为“顶账房”，所以才约定先付定金，等年底房屋解贷了，再支付剩余房款；乙某支付的房屋定金已由甲某的账户转到奥科辉厂实际经营者厉某个人账户上，并非交付给蔚蓝公司。
2. 蔚蓝公司于2004年9月26日与案外人张某就涉案房签订了《商品房买卖合同》并在市房产局对该买卖合同进行了备案。又于2010年6月2日出售给案外人李某，并签订了《商品房买卖合同》，合同盖的是“蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章”及“B某印”，全部购房款均由奥科辉厂收取，但收款收据上加盖的是蔚蓝公司的财务章。经法鉴定中心鉴定，“蔚蓝房公司D区项目商品房买卖合同专用章”，“B某印”及收款收据上的“蔚蓝公司财务专用章”与蔚蓝公司所有签章并非同一印章盖印。
3.蔚蓝公司与奥科辉厂于2007年10月17日签订工程款结算协议书一份，约定香格蔚蓝D区南侧原规划设计的D16－D21号楼共六栋住宅楼，由两公司联建，奥科辉厂负责销售，销售款用以抵付蔚蓝公司欠奥科辉厂的工程款，剩余工程款以蔚蓝公司开发的商品房抵给奥科辉厂，房号分别为D1-4，D12-2，D13-2，D15-2，其中D12-2由蔚蓝公司负责代管，在奥科辉厂销售完三套商品房后，再视情况将D12-2交由奥科辉厂转售；为了保证奥科辉厂销售资金的安全，蔚蓝公司同意奥科辉厂以蔚蓝公司D区工程项目的名义，独立开设账号，不接受蔚蓝公司的任何连带责任；D1-4，D12-2，D13-2，D15-2号房屋，蔚蓝公司配合奥科辉厂销售情况办理相关房产手续。该结算协议签订后，奥科辉厂陆续销售了D19－1、D13-2、D15-2号房屋，该三套房屋的商品房买卖合同均是由蔚蓝公司签订，盖有“蔚蓝公司商品房买卖合同专用章”。
一审法院认为，根据蔚蓝公司与奥科辉厂于2007年10月17日签订的工程款结算协议书，奥科辉厂可以对外销售D1-4，D12-2，D13-2，D15-2号房屋（其中D12－2号房屋视蔚蓝公司与奥科辉厂的决算情况再交由奥科辉厂出售），但该销售行为需由蔚蓝公司与买房人签订正式的商品房买卖合同后方为有效，本案中奥科辉厂以蔚蓝公司D区项目的名义将D12-2号房屋预定给乙某后，双方并非签订商品房买卖合同，乙某也并未与蔚蓝公司签订正式的商品房买卖合同，奥科辉厂出售房屋的行为并未得到蔚蓝公司的追认，故该房屋预定协议应属无效，该协议对蔚蓝公司不产生效力，况且奥科辉厂在未与蔚蓝公司进行结算，在其是否有权销售D12-2号房屋尚不明确的情况下，擅自将D12-2号房销售给乙某的行为亦违反了协议约定，乙某交付的购房款也并非蔚蓝公司收取，故乙某要求格蔚蓝公司双倍返还定金，于法无据。判决：驳回原告乙某的诉讼请求。
乙某不服，提起上诉。
二审法院对一审查明的事实予以确认。另查明，1.公安局询问笔录中乙某陈述:“2011年6月份，我通过朋友张某介绍在某小区看好一处房子，……朋友说这栋房子是顶账房，我要是真想买的话，就先付第一笔购房款作为定金，等到年底房子解贷了，我把全款付了，这房子就是我的了……”。
二审法院认为，结合甲某以及乙某在公安局的询问笔录，可以看出，乙某系通过案外人张某介绍找到甲某购买涉案房，并在购房时知晓涉案房存在抵押贷款以及顶账房的事实，乙某的购房款亦支付给甲某，协议上的印章为“蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章”，并非蔚蓝公司的公章或者合同专用章。乙某的购房行为并不符合普通消费者的购房交易习惯，其并非善意的购房人。蔚蓝公司虽与奥科辉厂签订了工程款结算协议书，但协议中明确约定双方视情况将D12-2号房屋交由奥科辉厂转售，现蔚蓝公司并未与奥科辉厂进行最终结算，亦未对甲某或奥科辉厂的处分涉案房的行为予以追认，故无法确认乙某与蔚蓝公司之间达成了关于涉案房的商品房买卖关系，一审法院驳回乙某的诉求并无不当。判决:驳回上诉，维持原判。
律师策略
代理人经研究发现本案系“一房多卖”，仅已知的在乙某之前的买受人就有张某、常某、李某，但从已有的判决结果看，买受人起诉的多为败诉，被驳回的主要理由是无权代理人订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案代理人张印富律师认为，乙某作为买受人与以蔚蓝公司项目经理身份的甲某签订合同，只要乙某有理由相信甲某有代理权，构成表见代理，甲某的代理行为就有效，代理后果就应当由蔚蓝公司承担。选择适用表见代理制度，更有利于乙某作为合同相对人的权益的维护。基本思路确定后，主要围绕四个关键问题展开工作：
第一，确定甲某以蔚蓝公司项目经理的身份销售房屋构成表见代理，这是本案诉讼争议焦点。根据《合同法》第49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”如果甲某的行为构成表见代理，甲某与乙某签订的《协议》无需蔚蓝公司追认即对蔚蓝公司产生约束力，甲某的表见代理行为后果由蔚蓝公司承担。
第二，乙某信任《协议》上蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章及收款收据上蔚蓝公司财务专用章的公信力，信任甲某以蔚蓝公司名义销售房屋系有权销售。从普通购房人的一般认知标准的角度，乙某在签订《协议》购房时，尽到了的理性谨慎的合理注意义务，善意无过失。这是具备构成表见代理的必备要件。
第三，《协议》上的印章与蔚蓝公司提供的鉴定印章非同一印章，并不能对抗订立合同是双方当事人真实意思表示。同一公司多枚公章同时存在适用的情形大量存在，在不同合同上使用不同的公章，并不违反法律禁止性规定。如果双方签订的合同符合法律规定，不存在《合同法》第五十二条效力性强制性规定之情形，该合同即合法有效。
第四，蔚蓝公司与奥科辉厂签订的工程款结算协议书，案涉D12-2房屋暂由蔚蓝公司代管，视销售情况再由奥科辉厂出售，是公司之间的内部协议，对外不能对抗购房善意第三人。蔚蓝公司不承担责任的抗辩理由不成立。
律师文书
乙某诉蔚蓝公司房屋买卖合同纠纷案
代理意见（摘要）
一、甲某以蔚蓝公司项目经理的身份订立销售合同构成表见代理，无论蔚蓝公司是否追认，代理行为所产生的法律后果均应由蔚蓝公司承担
蔚蓝公司在诉讼中反复强调奥科辉厂无权销售涉案房，但基于《协议》上盖有蔚蓝公司印章、《专用收款收据》上加盖蔚蓝公司财务专用章、在香格蔚蓝小区设立售楼处公开销售房屋等行为，已使乙某有理由相信和信任甲某代表蔚蓝公司销售房屋，构成表见代理。
蔚蓝公司的法定代表人B某在公安局询问时陈述：允许使用上述印章进行销售房屋。
根据《合同法》第49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”甲某的表见代理行为后果应由被代理人蔚蓝公司承担。
蔚蓝公司未与奥科辉厂进行结算，是双方之间的结算问题，与销售房屋协议及印章的效力问题没有必然联系。甲某代为销售房屋，“一房多卖”属于蔚蓝公司选择和监督委托代理人的经营风险，应由蔚蓝公司自己承担，不能转嫁于购房者。
二、合同甲方（蔚蓝公司）与合同乙方（乙某）签订《协议书》，乙方依约交付了第一笔购房款作为定金，甲方出具收款收据并加盖财务专用章，乙某信任印章的公信力，已尽到了合理的注意义务，不存在非善意的问题。
乙某是在蔚蓝公司D区项目销售经理甲某的引领下选看房屋；在蔚蓝公司售楼处签订的《协议》；该协议上盖有蔚蓝公司公章；乙某在售楼处以现金方式交付购房款，蔚蓝公司出具收据并加盖蔚蓝公司财务专用章。公司公章及公司财务专用章对外具有公示效力，消费者负有对公章形式上的注意义务，但没有权利和义务对蔚蓝公司内部存在的多套公章进行比对和审查。乙某信任公章的公示效力，有理由相信是蔚蓝公司售房，已尽到了合理的注意义务，善意且无过失。
关于涉案房存在抵押贷款及顶账房的问题，不论该房是否是顶账房，乙某是否知道，均不影响签订《协议》是双方真实意思表示，不影响合同效力，由此推断不出乙某是非善意购房人。
三、《协议》上加盖的印章与蔚蓝公司提供给鉴定机构鉴定的公章，即便非同一枚印章，也不影响合同的效力
奥科辉厂实际经营人L某在公安局的询问笔录中陈述：“经过蔚蓝公司同意，在香格蔚蓝小区内成立了一个独立的售楼处，蔚蓝公司授权我们在开发区中国银行设立了一个蔚蓝公司的二级账户，同时，给我们一套印章，包括合同章、法人章、及财务专用章。是蔚蓝公司给我们重新刻的印章，便于销售房屋，我们给业主盖的印章就是这个印章。”
蔚蓝公司法定代表人B某在公安局的询问笔录中陈述：“问：蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章是你们公司提供给奥科辉厂的吗”答“我记不清了，不知道是我们给奥科辉厂的还是奥科辉厂自己刻的，但是我们当时是允许奥科辉厂使用这个印章进行销售的。”
上述事实表明，用“蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章”进行销售房屋，是得到蔚蓝公司同意并授权的行为，具有法律效力。
根据《合同法》第32条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。双方签订的《协议》合法有效。蔚蓝公司主张《协议》无效，无事实和法律依据。
四、蔚蓝公司与奥科辉厂签订的工程款结算协议书，是两公司之间的内部协议，对外不能对抗善意第三人
蔚蓝公司与奥科辉厂约定“双方视情况将D12-2号房屋交由奥科辉厂转售。”此约定中的“视情况”本身就不具有确定性，并不意味着奥科辉厂确定无销售权。双方之间的售房、收款、签章权限约定，是内部约定，不对外公示，不能对抗善意购房人。
根据最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。即无论奥科辉厂有无销售权及蔚蓝公司是否追认，蔚蓝公司以奥科辉厂在缔约时对案涉房无所有权或者无处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
五、蔚蓝公司“一房多卖”，构成根本违约，按照定金罚则，应当双倍返还定金
按照《协议》约定，乙某交付的第一笔购房款视为定金，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。《合同法》第115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”蔚蓝公司“一房多卖”，构成根本违约，按照定金罚则，应当双倍返还乙某已付定金款。
裁判结果
再审法院另查明：
1.蔚蓝公司法定代表人B某在公安局的询问笔录中陈述：经其公司同意奥科辉厂在案涉房所在小区成立售楼处，……，当时同意奥科辉厂用“蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章”用于D16-D21号6栋楼的销售。认可由蔚蓝公司开发建设并抵给奥科辉厂的另几栋别墅(包括案涉房D12-2)，由奥科辉厂自行销售，但应该通过蔚蓝公司办理手续。
2.奥科辉厂实际经营人L某在公安局的询间笔录中陈述：案涉争议D12-2号房当时双方单独约定由蔚蓝公司负责代管，视销售情况再将该房交给奥科辉厂销管。当时为便于出售房屋，经蔚蓝公司同意，在小区成立了一个独立的售楼处，并授权在银行设立一个二级帐户，并给我们一套印章，包括合同章、法人章、财务专用章。其本人委托甲某代表奥科辉厂负责办理房屋出售事宜。签订的《协议》及开具专用收款收据所加盖的公章是蔚蓝公司提供的，但不知道甲某将已出售的房再次预定给乙某并收款，甲某没有向其交付这部分案款。B某与L某的陈述与双方于2007年10月17日签订的工程款结算协议书的内容能够相互印证。
再审法院认为，《合同法》第49条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案涉及的《协议》系由奥科辉厂的工作人员甲某以蔚蓝公司名义与乙某签订，合同上加盖“蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章”，甲某收取乙某定金款并出具收款收据，收款收据加盖“蔚蓝公司财务专用章”，虽然两枚印章经鉴定与蔚蓝公司提供的印章不符，但根据蔚蓝公司与奥科辉厂签订的工程款结算协议书的约定，蔚蓝公司对奥科辉厂销售房屋的行为进行了授权并允许奥科辉厂以蔚蓝公司D区工程项目的名义设立独立银行二级账户，销售房屋所得款项用以清偿蔚蓝公司欠奥科辉厂工程款，蔚蓝公司法定代表人B某的陈述亦证明蔚蓝公司同意奥科辉厂在案涉房所在园区设立售楼处并同意使用“蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章”用于房屋销售。另根据双方签订的工程款结算协议的约定，案涉D12-2房屋暂由蔚蓝公司代管，视销售情况再由奥科辉厂出售。二审庭审中蔚蓝公司亦称因双方未进行最后的决算，案涉房是否抵给奥科辉厂尚未确定。因此，从案涉商品房预定协议书签订的地点、形式及收款收据所载内容，以一个普通购房人的一般认知标准，乙某完全有理由相信甲某的行为代表蔚蓝公司，乙某在签订《协议》过程中尽到了的理性谨慎的注意义务，属于善意无过失，甲某的行为构成表见代理。
即使案涉房涉及抵押问题，其法律后果亦是双方能否签订正式的商品房买卖合同及所有权能否发生转移等问题，并不因此影响《协议》的效力。甲某与乙某签订的《协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
因甲某的行为构成表见代理，故该《协议》的效力及于蔚蓝公司。而奥科辉厂是否有权出售案涉房及奥科辉厂与蔚蓝公司是否实际结算、甲某是否将购房定金交付蔚蓝公司或奥科辉厂均系蔚蓝公司与奥科辉厂之间基于双方签订的工程结算协议的内部约定，不能产生对抗甲某以蔚蓝公司名义与乙某签订的《协议》的效力。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”根据《合同法》第115条规定，收受定金的一方当事人不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
因案涉房已由蔚蓝公司出售给案外人，无法与乙某签订正式的商品房买卖合同，蔚蓝公司应承担双倍返还定金的责任。原审判决认定事实错误，适用法律不当。
再审法院判决:
一、撤销某市中级人民法院民终2033号民事判决和某区人民法院民初7686号民事判决；
二、蔚蓝公司于本判决生效后十日内双倍返还乙某已付购房定金款。
典型意义
本案的典型意义在于在“一房多卖”纠纷中，如果存在“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同”之情形，应当根据案件已有的证据，选择适用有利于委托人的法律依据。《合同法》第48条规定的无权代理制度与第49条规定的表见代理制度不同，第48条规定的合同必须经过本人的追认才具有效力，第49条规定的合同不必经过本人的追认就当然具有效力。相比较而言，表见代理制度更有利于保护合同相对人的利益。本案，一审、二审法院适用《合同法》第48条规定，认为甲某以蔚蓝公司名义与乙某签订的《协议》未经蔚蓝公司追认，对蔚蓝公司不发生效力，驳回了原告的诉求。在此情形下，张印富律师建议委托人申请再审，坚持应当适用《合同法》第49条表见代理制度的规定，认定甲某订立合同的行为构成表见代理，乙某善意且无过失，乙某的诉求符合法律规定，应当得到支持。最终再审法院采纳了张印富律师的观点，直接撤销一审、二审法院判决，予以改判。
关于法律规定的准确适用，对于非法律专业的当事人来说，不能准确把握属于正常现象，但对于专业律师来说，应当结合具体案情细心斟酌，准确适用有利于委托人的法律规定，这是依法维护委托人合法权益最大化的必然要求。专业的事情由专业人员做，效果会更好，但前提是必须细心斟酌，准确运用法律规定。
回顾思考
本案法律关系错综复杂，案情涉嫌到刑事，更是一波三折。关于合同是否有效的问题，一审、二审、再审法院持有不同的观点，且在本案审理前，已有的类似生效判决，认定未蔚蓝公司追认，所订立的合同属于无效合同，对蔚蓝公司不产生法律效力。本案代理律师凭借多年的经验，从准确适用表见代理规定入手，坚持观点，坚定信心，不惧诉讼博弈到底；庭审中，代理律师思路清晰、攻守兼备的辩论风格深得当事人好评，并取得了较好的效果，所主张的观点终被法官采纳。最终，再审法院判决认定合同属有效合同，由被告蔚蓝公司双倍返还乙某已付购房款，实现了客户的委托目的，也捍卫了法律的尊严。
