一、养老产业趋势及政策 至2018年底，60岁及以上老年人口达到2.49亿，占比为17.9%；65岁及以上老年人口1.67亿，占比为11.9%。根据国际上老年化标准：60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%，中国已经步入老年社会。预计在2050年，65岁及以上老年人占比将达到26%。社会面临巨大的养老压力，养老产业的完善和革新迫在眉睫。 党的十九大提出实施健康中国战略。要积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。? 2019 年政府工作报告中再度强化养老体系建设，要求各级政府要不断推进养老尤其是社区养老服务业的发展，满足社区老人日间照料、康复护理等服务需求，在政策上给予优惠和支持，重点扶持健康产业和市场，完善运动设施建设，向农村等地区倾斜，改善老年人群的生活质量，完降设结合政策，扩大长期护理保险制度试点。同年4月，国务院办公厅印《关于推进养老服务发展的意见》（以下简称《意见》），为健全市场机满足人们基本养老服务、解决政府养老服务的兜底支出、减轻养老服务税费负担等方面提供政策措施。? 从近年来的政策路线可以看出，政策对于养老问题的关注点，逐渐从完善养老服务，转向支持养老产业及相关市场的发展。比如，近期政策越来越强调引进社会资本、养老与医疗结合、深化养老商业保险改革等，都是在支持养老产业和相关市场的发展，而不仅仅是完善社会服务。 养老服务相关政策文件 时间 政策文件 2011年12月 《社会养老服务体系建设规划（2011—2015）》? 2013年8月 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》 2014年6月 《关于加快推进养老服务业人才培养的意见》 2015年2月 《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》 2015年11月 《关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》 2016年3月 《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》 2017年2月 《智慧健康养老产业发展行动计划（2017—2020）》 2017年5月 《关于促进健康旅游发展的指导意见》 2017年8月 《养老服务标准体系建设指南》 2019年2月 《养老机构等级划分与评定》 2019年4月 《关于推进养老服务发展的意见》 2019年11月 《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》 2020年11月 《关于建立健全养老服务综合监管制度促进养老服务高质量发展的意见》 从2011年起，我国开始以向老年人提供制度性保障为目标，持续推进社区养老服务体系建设；至2019年，基本形成以“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”。从我国养老服务体系发展与完善的过程来看，主要围绕以下四个方面进行：一是在运营主体上，鼓励、支持民间资本参与养老服务建设；二是以养老机构作为社会养老服务的重要载体，规范养老服务市场，提高养老服务质量；三是探索医疗卫生与养老服务的有效衔接，突出中国特色的中医药资源开发与利用；四是逐渐完善养老服务保障体系，包括金融支持、土地供应保障、保险保障（养老保险、基本医疗保险、商业保险等），以及包括大数据应用和“互联网+”的信息技术支持。 二、养老产业投资主力 由于养老产业的综合性、复杂性和不确定性，进军养老的资本往往具有强劲的实力，足以改变整个行业的发展态势。目前投入养老产业的资本可以分为三大主力： 第一大主力是房地产和医疗机构，主要依靠其主营业务介入养老服务的便利性，抢占先机较早进入这一领域，如万科、保利和恒大等房企龙头，据专家预测，养老地产将在未来成为房企主业。 第二大主力是保险企业企和金融机构，具有天然的融合优势，且具有强大的投资能力，正朝着康养产业全链条火速开进，如中国平安、泰康人寿和中国人寿等，都是其中的佼佼者。 第三大主力是来自科技领域的资本，主要由腾讯、阿里和百度领衔，突出互联网优势，发展互联网医疗和“智慧养老”，推动“健康＋智能化”的“健康中国”新模式建立。 三、投资模式 第一，全资自筹模式。全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。 第二，合作投资模式。合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。医疗护理机构也是优质合作对象。医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。 第三，PPP模式。随着中央部委在基础设施和公共服务领域力推政府和社会资本合作（PPP）模式，特别是在明确养老领域可采用PPP模式实施之后，以养老机构为核心的养老PPP产业作为一个经济突破点得到了各方的大力支持。实践中养老PPP项目运作模式主要包括BOT（建设-运营-移交）、BOO（建设-拥有-运营）、TOT（转让-运营-移交）、ROT（改扩建-运营-移交）等，其中BOT与BOO模式数量较多。我国养老服务PPP分为三种服务模式，即养老福利院、医养综合体和大型养老社区。（根据2021年1月13日财政部政府和社会资本合作中心发布的《全国PPP综合信息平台管理库项目2020年11月报》制作的表1） （鼓励PPT的发文：2015年2月3日，民政部联合发改委、财政部等各部委发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号），鼓励民间资本参与机构养老服务，支持采取PPP模式建设或发展养老机构，带动社会资本加大投入。2015年4月22日，发改委、民政部、全国老龄办联合发布《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》（发改办社会〔2015〕992号），明确发挥好政府投资引导作用，积极支持社会资本进入，鼓励政府和社会资本合作等方式发展多层次、多样化的养老服务。2016年12月7日，国务院办公厅发布了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2016〕91号），指出要积极引导社会资本进入养老服务业。2017年8月14日，财政部、民政部、人力资源和社会保障部发布了《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》（财金〔2017〕86号），鼓励运用PPP模式推进养老服务业供给侧结构性改革，优化养老服务领域资金资源投入使用方式，发挥社会力量的主体作用，激发社会活力，提高养老服务供给效率和能力。） 第四，信托投资模式。信托投资模式指一家或多家投资机构集合资金以建立信托的方式交给信托公司，并规定投资方向为养老地产。由于信托公司近年来在我国发展日加成熟，规模也不断扩大，信托投资模式操作性较强。首先，投资商将集合资金交给信托公司，签订信托合同。根据信托投资方向可以分为证券投资信托、组合投资信托和房地产投资信托。其次，信托公司根据信托合同约定，将投资资金放贷给指定养老地产项目，或以信托资金直接新建或参股一家养老地产公司，或购买养老地产公司发行的债券（证券投资信托），并取得相关利息、股息、资本利得等回报。最后，在一定期限内，信托公司按照合同约定将投资回报分配给投资者，或解散信托。 第五，REITs模式。REITs（Real Estate Investment Trusts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。REITs模式的特点有：收益长期稳定、流动性良好、投资风险低、REITs模式可以享受税收优惠、REITs模式投资简单，运营制度透明。REITs模式本质上是一种资金集合，对于中小公司来说，资本量不大也可以参与投资。在美国，REITs模式的资产构成及收益来源都简单清晰，公司型或契约型REITs也都有严格的运营规章及法规，作为上市流通的证券产品，其在市场准入、运营章程、高管任职资格、利润分配、监督管理、会计审计、公开信息披露等方面都有严格的法律标准，投资信息获得也十分便利，也适宜对养老地产业并不熟悉的机构投资。2018年10月16日晚间，当代置业发布公告称，公司正积极计划布局绿色健康养老产业，并成立下属绿色健康养老房地产信托平台（「Modern REITs」）。但由于目前REITs在中国缺乏明确的法律地位，信托法条款相对滞后，公开渠道未搜索到国内该模式的落地案例。