近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，物业服务企业数量呈上升趋势，物业服务质量各不相同，业主与物业服务企业的矛盾亦随之增多。审判实务中，业主常以物业服务质量瑕疵为由拒绝交纳物业费，但往往因为缺乏明确的法律依据、业主举证困难等难以获得法院支持。

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基本案情

欧漫珊系北京市大兴区庞各庄镇“丹麦小镇”项目×××房的业主，房屋建筑面积115.93平方米。2016年北京富源盛达房地产开发有限公司与恒富物业公司签订《富力华庭苑前期物业服务委托合同》，约定由恒富物业公司为富力·华庭苑提供物业服务，涉案房屋收费标准为4元/平方米·月，交费期间为交纳一年物业管理服务费及相关费用所对应的物业服务期间，下一年度交费时间为上一年度交费期间届满前10日内交纳物业管理服务费及相关费用。恒富物业公司为欧漫珊提供物业服务至今。欧漫珊未交纳2016年12月31日至2021年12月31日物业费27838.16元。庭审中，欧漫珊抗辩称恒富物业公司服务不到位，并提交联名信、照片等证据予以证明。恒富物业公司对联名信认可，对照片不予以认可，认为不能反映小区近期情况。

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裁判结果

法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。恒富物业公司为欧漫珊提供了物业服务，欧漫珊应向恒富物业缴纳物业费。欧漫珊称恒富物业公司不尽义务，并提供照片、联名信予以证明。通过审查现有证据，可以确认恒富物业公司在物业管理服务中，存在瑕疵、物业服务工作不到位的情况，故对恒富物业公司要求欧漫珊全额支付物业费的诉讼请求，本院酌情予以扣减。判决如下：

一、欧漫珊于本判决生效之日起十日内支付北京恒富物业服务有限公司2016年12月31日至2021年12月31日期间物业费26446.25元；

二、驳回北京恒富物业服务有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

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律师观点

通过上述对于支持适当减少物业服务费的成功案例研究可知，实践中对于物业公司提供的服务不达标、物业服务质量存在瑕疵的认定还是相对比较严格的。

但我们不难总结出作为业主在此类案件中可以重点关注的几个方面：

首先，在签订物业服务合同阶段，应尽可能将物业服务标准明确化，使物业服务瑕疵有具体的参照标准；

其次，在物业服务合同履行阶段，善于固定证据，对于服务瑕疵的相关证据，如拍摄的录像和相片，要显示具体的时间和地点；

最后，在物业服务合同纠纷诉至法院阶段，要学会利用权利机关开具的相关证据材料，佐证物业服务确实存在服务瑕疵。同时，如果物业公司引起了业主群体性拒交物业服务费的情况，那么会一定程度上促使物业公司举证证明其确实全面、适当履行了合同约定的职责。

本文作者：北京雷石律师事务所民商事业务部陈淑馨

雷石普法 | 物业服务质量瑕疵抗辩权的行使与规则

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