2016年12月16日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同颁布了最新《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本（以下简称“2016年版本”），并于2017年1月1日正式推行使用。北京市分别自2005年起和2006年起推行使用《北京市商品房预售合同》示范文本和《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，经历了多次修订，为规范商品房销售行为，维护买卖双方当事人合法权益起到了积极作用。《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本自2010年为落实《北京市物业管理办法》而修订距今已有6年，本次两部门联合对示范文本进行了大刀阔斧的修订，不仅从形式上完善了合同体例，更对合同条款进行了系统的梳理。
本次修订主要有三大亮点。
第一，
形式上更加规范，首次采用了章节式体例对合同条款进行归类，并新增了目录和术语解释部分，使示范文本结构更加清晰，用语也更加专业和准确。
第二，
更新了新出台、新实施的《物权法》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等法律法规及政策规定，依据住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局于2014年制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》并结合司法实践中既定的处理原则，对合同进行了统一修改，确保合同的合法性和专业性。
第三，
细化了合同条款，重要修订包括：
1. 取消了住宅和非住宅的区分，适用统一的合同文本；
2. 新增第三方为出卖人承担的商品房质量与保修责任提供连带责任保证担保；
3. 不区分住宅和非住宅，统一将基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到约定条件作为商品房的交付条件与商品房一并交付；
4. 明确约定交付前房屋查验发现的除地基基础和主体结构外的其他质量问题，出卖人应限期修复，复验合格后再次交付，实质性改变了目前实践中出卖人通常要求的先交付后修复的做法；
5. 针对逾期付款、交房违约责任、解除合同约定、规划设计变更、商品房质量和保修责任、不动产登记、建筑物区分所有权等内容进行了修订，更加注重买卖双方交易的权责对等性，并正面引导买卖双方关注这些问题。
由于篇幅所限，且由于2016年《北京市商品房现房买卖合同》示范文本与《北京市商品房预售合同》示范文本类似，为直观和细致地了解本次示范文本的修订，笔者仅以《北京市商品房预售合同》示范文本为例，逐条对比了2016年和2010年的《北京市商品房预售合同》示范文本，并进行了一些解读。
本文仅为笔者的示范合同研读记录，供各位读者参考使用，不构成任何法律意见或建议。由于篇幅所限，本文分两期发布。前一期文章已于12月21日发布，各位读者可点击本文末尾处往期文章链接跳转阅读。
注：本文中橘色字体系新版合同的新增内容或对应原版合同的修改内容；标黄字体系原版合同中删除或已做修改内容。
简析：
新增内容：规划变更前出卖人的义务，约定涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿化率、基础设施设备、公共服务及其他配套设施等规划许可内容变更的须经规划行政主管部门批准，且出卖人应当书面通知买受人，买受人有权解除合同或要求赔偿损失。
《商品房销售管理办法》第二十四条规定
『经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。』
简析：
修改内容：将解除合同时退还全部已付款的约定修改为退还已付房价款及利息（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率），并明确了利息的起算点及利率标准。
简析：
修改、新增内容：
将房屋质量问题划分为『地基基础和主体结构』、『其他质量问题』、『装饰装修及设备标准』和『民用建筑节能措施』四类主要问题，并分别设置了违约责任的条款，对于房屋主体结构、地基基础不合格，不符合国家及行业标准，属于房屋重大质量问题，买受人在解除合同的同时，可以要求出卖人给予赔偿。对地基基础和主体结构外的房屋质量问题，如经更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同。对于装饰装修及设备标准，增加了『及时更换、重作、修理』的处理方式。
新增内容：
民用建筑节能措施，包括绿色建筑执行标准及星级情况、室内空气质量与建筑隔声措施的执行标准、标准文号等。提示出卖人就房屋质量情况及其他节能、绿色建筑执行标准、空气质量执行标准、建筑隔声措施标准等详细披露。
建议就不同质量问题承担的相应责任及处理方式在补充协议中明确约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定
『因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。』
简析：
此次修订的重要修改内容：保修责任的约定。
列举了出卖人保修责任承担的方式。新增在保修期内，如超过约定时间后出卖人仍不履行保修义务或书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定
『因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。』此次示范文本的修订是对司法解释与多年实践操作经验的结合。
根据《北京市建设工程质量条例》，增加了建设单位应按照北京市有关规定投保建设工程质量潜在缺陷责任保险、办理住宅工程质量保修担保的约定。
建议相应调整补充协议中『关于保修』条款的内容。填写新增附件八的内容。
对于非住宅的保修期限、保修范围和保修责任可以通过补充协议进行约定，笔者认为，对于住宅和非住宅项目，可能产生的最大差异是保修期的起算时间，『住宅』要求自交付时起算，但是非住宅并不强制要求，可以由买卖双方自行约定，例如约定自施工单位向开发商交付时起算或自开发商向首个买受人交付之日起算等。因此，建议对保修期限、保修范围、保修责任在补充协议中明确约定，特别是非住宅项目。
简析：
新增内容：
结合住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（[2010]53号文）的有关规定，增加了关于商品房质量担保的条款，由买卖双方事先约定第三方质量担保机构。
要求开发商引入一个担保者，因为施工单位是项目工程方，同时又承担项目维保责任，故笔者认为，由施工单位作为担保主体较为合适。
但笔者认为，如需引入当事人以外的第三方承担连带责任，由于第三方并非本合同的签约主体，如发生法律效力还需要取得担保主体出具的保函或签署担保合同。
简析：
修改内容：
将原合同条款的第三十条调整到第十九条的位置。
调整合同结构，使更有逻辑性。
简析：
修改内容：
明确不动产转移登记需要双方当事人共同申请办理。
根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》的有关规定，增加“预告登记”的相关约定，对买受人进行此项权利的提示，增加了“出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记”的约定，有利于区分买卖双方对于逾期办证的违约责任。
建议在补充协议中进一步约定新增预告登记事宜，约定出卖人取得初始登记后书面通知买受人，建议当事人双方在补充协议中明确约定分别因不同原因导致逾期办证的相应违约责任。
修改内容：
删除了出卖人初始登记的时间期限、买受人委托办理权属转移登记的内容。
建议在补充协议中补充。
简析：
新增内容：
添加物业服务期限；关于物业管理区域内车库、车位、道路、绿地等的约定。
本条的调整是结合《物权法》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定新增，并且新增了临时车位租期不超过6个月的限制。建议双方在补充协议里增加停车收益归全体业主共有的具体方式，例如由物业服务企业代管，优先用于弥补物业费支出的不足。
《物权法》第七十三条规定
『建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。』
第七十四条规定
『建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。』
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定
『建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。』
简析：
新增内容：
新增提示买受人应缴纳专项维修资金的义务；增加出卖人受托支付专项维修资金的时间期限。
本次修订并未明确约定非住宅是否要缴纳专项维修资金，《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，『住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金』，但实践中存在没有主管部门可以实际收取专项维修资金的情形，本次修改仍未解决此问题，笔者建议今后再修改示范文本时，应明确出缴纳专项维修资金的非住宅种类。
简析：
修改内容：
本条结合《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明确了买受人对建筑物专有部分的权利与义务，根据相关规定列示共有部分，提示双方当事人应当约定其它配套设施（例如规划的车库和车位）。
建议当事人双方进一步明确和添加建筑物区分所有权的内容。
简析：
新增内容：税费。
简析：
新增内容：
出卖人的销售承诺；买受人的使用承诺。
此次示范文本的修改以列举方式梳理了出卖人对买受人应承诺的事项，并提示约定买受人使用商品房时应作出不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构的承诺，实践中还存在部分需由当事人双方承诺的使用商品房期间应作出的承诺，建议在正文或补充协议中约定双方的进一步完善应作出的相应承诺。
简析：
新增内容：送达。
建议在补充协议中明确送达方式，并相应约定因当事人一方原因导致无法送达的后果，出卖人可以添加小区公告栏、通知等送达方式。
简析：
新增内容：
示范文本强调出卖人对买受人信息保护。
建议出卖人开发商加强销售人员行为管理，与销售代理公司、销售员工签署保密协议或其他约束性文件。
简析：
新增内容：
增加了相关机构调解方式。
添加了申请房地产协会调解、消费者协会调解等争议解决方式，多渠道解决商品房买卖纠纷争议。
修改内容：
明确起诉受理法院为『房屋所在地人民法院』。
简析：
第三十条已调整至新版合同第十九条，使得合同条款更具逻辑性。
简析：
新增内容：
要求房屋平面图包含注明详细尺寸，并约定误差范围的房屋分层分户图、建设工程规划许可证所附平面图。
对出卖人在合同附件中的附图提出了更细致的要求，也与本次修订强调出卖人的提示义务的精神一致。
简析：
修改内容：
将原附件四、附件五合并。
将计价方式、总价款、付款方式及期限等相联系的内容合并在一起，条款更具逻辑性也更简洁。
简析：
新增建筑节能指标标准的约定，修改调整其他装饰装修及设备标准的约定。
简析：
新增内容：
附件添加关于保修范围、保修期限和保修责任的约定。
该修改与本次修订强调出卖人提示义务的精神一致，要求双方在附件中明确相应设施设备的保修期限及范围，并就法律法规及建筑规范直接明确的最低保修期限和范围进行了提示。
简析：
新增内容：
房地产开发企业是质量责任主体，对于主体结构和地基基础，房地产开发企业承担的是终身保修责任。房地产开发企业一旦出现注销或破产、解散等情况，买受人的保修权利应由谁来承担进行约定。
要求出卖人引入一个担保者，施工单位是项目工程方，同时提供维保服务，笔者认为，由施工单位承担连带责任较为合理。
但笔者认为，如需引入当事人以外的第三方承担连带责任，还需要取得担保主体的保函或担保合同。
简析：
新增内容：
附件添加出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明。
该新增与本次修订强调出卖人应当就合同重大事项尽到提示义务的精神一致。将可能影响房屋价格或使用的不利因素提前披露，有利于增加合同的稳定性，减少未来争议的可能性，除此之外，建议双方当事人在附件或补充合同中将房屋周边甚至项目周边可能有不利影响的事项都事先披露出来。