作者:房亚南
从2019年开始，本律师就在不同的场合分享了有关于“父母出资购房”的专题法律讲座。截至到今天，这个主题还有论述的必要性。原因有五：
第一，房产属于大宗财产，在绝大多数中国家庭里，属于主要资产，涉及到重大的经济利益，其重要地位不可撼摇，普遍受到家庭成员的格外关注。
第二，房价高企，尤其北上广一线城市，普普通通一套住房动辄就几百万，甚至上千万也是非常普遍的。子女刚刚参加工作不久，就是工作了一段时间，也很难独立买房，即便小两口两个人的工资都叠加在一起，不吃不喝，面对高企的房价还仍然是望而却步、杯水车薪。在这种情况下，现实生活中，父母爱子心切，为了子女能够安居乐业，不惜倾尽积蓄，为子女出资买房的情况相当普遍。
第三，离婚率持续飙升，结婚离不开房子，离婚也离不开房子！如果小两口生活的幸福还好，如果遇到子女的婚姻亮起了红灯，那必然会涉及到离婚分割房产的问题。这时就不得不面对的是：父母为子女出资购房在性质上作何认定？该如何进行分割？父母的出资会不会遭受损失？因为这涉及到各方的切身利益，所以这个问题自然就成为了大家所普遍关心的、关注的社会热点问题。
第四，实践中对于这类案件的处理多发“同案不同判”现象，使得大众在衡量自身时难以形成相对确定的预期，疑问颇多。
第五，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的出台，确实存在着《民法典》颁布前后的差别，但实践中不乏有为博眼球、求关注而不惜过分夸大《民法典》颁布前后的差别的现象，甚至大肆宣扬，但并未客观进行阐述，导致造成大众不同程度错误理解法律的情形。
鉴于实践中存在着上述问题，笔者对于父母为子女出资购房所涉及到的相关法律问题进行如下梳理，以飨读者。
一 《民法典》出台前的法律规定
（一）对《民法典》出台前的法律规定进行梳理的必要性。
有些人认为，我国的《民法典》是2021年1月1日起实施，至今已两年有余，大众对于《民法典》已有所了解，妇孺皆知，普及率广泛。因此，新法已深入人心，只需要对现有法律即《民法典》进行讲解和巩固即可，旧法已过时，无需再提，无阐述之必要，以防止大众对于新旧法内容予以混淆。真的是这样吗？那我们说，这种说法是极为错误的。
这涉及到《民法典》的溯及力问题。法律的溯及力，也称法律溯及既往的效力，也就是说法律对其生效以前的事件和行为是否适用，如果适用就具有溯及力，如果不适用，就不具有溯及力。一般情况下，法不溯及既往，即法律一般只能调整其生效后发生的事件和行为，不能适用其生效前的事件和行为。至于《民法典》的溯及力，在《民法典》实施的同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（以下简称《时间效力规定》）也同时发布实施，以便于大众对于《民法典》的溯及力有个清晰的认识，便于《民法典》的落实和实施。《时间效力规定》第一条第一款就规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”这就是此前所述的新出台的法律只能约束出台以后的事件和行为，即法不溯及既往原则。《时间效力规定》第一条第二款同时还规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”这个规定更加明确了《民法典》实施之前就已经发生的事件和行为、已经发生的法律事实所引起的民事纠纷案件，适用旧法，不适用新法。
那我们说，从2021年1月1日《民法典》实施到现在，充其量2年多的时间，而我们实践中存在着的很多纠纷都是父母在《民法典》实施前就已经为子女出资买房，出资买房行为发生在《民法典》实施以前，但小两口离婚发生在现在，发生在《民法典》实施以后，根据《时间效力规定》，在处理分割这类房产时不是适用《民法典》，而是适用原来的婚姻法和婚姻法司法解释的规定。所以说，从解决实务纠纷角度讲，我们当然很有必要对原来的旧法进行梳理，这个是具有非常大的实用价值的。
另外，如果只知晓现在的《民法典》的规定，而不了解原来的法律规定，那所掌握的法律知识必然是断层的，是片面的，是不完整的。尤其对于新法为何作出增删，背后的原因到底是什么，新法解决了实务中的哪些难题等更为深层次的缘由不甚了解，只知其然而不知其所以然的情况下，在遇到具体的实际纠纷时，需要对实际问题进行识别和处理时就会不准确，甚至就会犯错误，无的放矢。
（二）民法典出台前的法律规定。
1、婚前父母为子女购房出资的规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第二十二条第一款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”该规定确定了以子女结婚作为时间节点，子女结婚前的父母购置房屋的出资，如无明确表示赠与双方，则认定为是对自己子女的个人赠与，离婚时，另一方不能分割。
2、婚后父母为子女购房出资的规定。
对于婚后父母为子女出资购房的，法律规定了三种情形：
（1）婚后一方父母出全款为子女购房。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”由此可见，婚后一方父母出全款为子女购房，登记在己方子女名下的，视同于对己方子女个人的赠与；如登记在双方名下，或登记在己方子女配偶名下的，则应认定为是对双方的赠与。
（2）婚后双方父母出全款为子女购房。
如果是婚后双方父母出全款为子女购房的，例如：某房产总价1000万元，男方父母婚后出资700万元，女方父母婚后出资300万元，产权登记在男方或女方名下的，那在这种情况下，《婚姻法解释三》第七条第二款规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”也就是说，婚后双方父母出全款为子女购房，登记在一方子女名下的，则双方按照各自父母的出资份额按份共有。
（3）婚后父母出部分款为子女购房。
无论是一方父母还是双方父母，婚后出了一部分款项帮助子女购房的，例如：房产总价1000万元，男方父母出首付款500万元，其余款项小两口自行解决，通过银行贷款按月偿还房贷的，或者使用小两口部分存款+房贷方式购房的，那在这种情况下，《婚姻法解释二》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”可见，在父母未明确表示赠与己方子女的情况下，上述男方父母出资500万元应认定为是赠与男女双方，而不是赠与己方子女一方。
（三）实践中存在的疑问。
对于婚后双方父母出全款购房和婚后父母出部分款项购房，是认定为赠与一方还是赠与双方，实践中对于上述规定充满了疑问。我们还假设房产总价1000万元，男方父母出资700万元，女方父母出资300万元，此时根据《婚姻法解释三》第七条第二款规定，应认定为双方按照各自父母出资份额按份共有；但如果男方父母出资700万元，女方父母出资200万元，小两口向银行借款100万元，后期按月偿还房贷的，此时根据《婚姻法解释二》第二十二条第二款规定，男方父母出资的700万元应认定为是对双方的赠与，显然，在离婚的情况下，如依据《婚姻法解释二》第二十二条第二款的规定，对于男方父母来说是相当不利的。但上述两种情形，同样是男方父母婚后出资700万元，只是因其余房款出资主体不同而存在着完全相悖的认定结果，男方父母恐怕无论如何也无法理解且不能接受。于是在审判实务中，就出现了有些案件严格按照上述法律规定作出分割认定，而有些案件却又以考虑到双方父母出资悬殊在确定双方具体的分割比例时酌情予以多分或少分。实践中确实存在着这样的困惑，亟待需要解决。
二 民法典出台后的法律规定
（一）婚前父母为子女购房出资的规定。
对于婚前父母为子女购置房屋出资的，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称《婚姻家庭编解释一》）第二十九条第一款规定的内容与《婚姻法解释二》第二十二条第一款的内容相一致，即规定了结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
（二）婚后父母为子女购房出资的规定。
对于婚后父母为子女购置房屋出资的，《婚姻家庭编解释一》第二十九条第二款规定了“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”删除了《婚姻法解释三》第七条第二款规定的双方父母出全款为子女购房，房产按份共有的规定。也就是说只要是婚后父母为双方购置房屋出资的，只要是没有约定或者约定不明的，则统一认定为是赠与双方。这样的规定就避免了我们上述所提到的实践中的疑问和争议，由此统一了裁判尺度，让大众对判决结果有合理预期。
（三）婚后一方父母出全款为子女购房。
《婚姻法解释三》第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”《民法典》实施后，将该条款删除。《婚姻家庭编解释一》第二十九条第二款统一规定为：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”那是不是意味着这一条款并未区分婚后一方父母出全款为子女购房的情形，对此，也应该一律适用，即只要是在没有明确约定的情况下，婚后一方父母出全款为子女购房的也应当认定为是对双方的赠与呢？
对于这个问题，实践中依然存在着很大的困惑，以下详述之。
1、社会认同感的缺乏。
有些父母质疑，在房价如此之高的背景下，父母不可能眼睁睁看着子女无力负担房款，尤其是独生子女的情况下，不可能放任子女自己去想办法。但父母在出资时往往对于明确是赠与一方还是赠与双方难以启齿，恐怕因为书写协议而产生不必要的误会和记恨，将好事变成了坏事。但是，又不得不承认的是，血亲关系和姻亲关系还是有差异的，有亲疏远近之分，尤其是现在社会中闪婚闪离的现象越来越多，在这种情况下，如果直接认定婚后一方父母为子女全款买房是对双方的赠与，缺乏社会认同感。
2、最高院相关观点阐述。
（1）最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》一书中，在对《民法典》第一千零六十三条关于个人财产认定的条文解析中，针对婚后父母全额出资为子女购买不动产的情况，认为根据“房产登记在谁名下”这一外观行为来判断到底是赠与一方还是赠与双方，是比较客观和直观的，实践中也好掌握且易于操作，而且与不动产物权变动登记生效主义原则也是一致的。那也就是说，在父母出资意思表示不明确时，如果房产登记在自己子女一方名下，应当认定为是对自己子女一方的赠与；如果登记在自己子女以及子女配偶双方名下的，应当认定为是对夫妻双方的赠与；如果登记在子女配偶一方名下的，也应当认定为是对双方的赠与。最高院的这一观点相当于还是仍然认可了原来的《婚姻法解释三》第七条第一款的规定。
（2）在最高法院机关刊物《人民司法》2021年第13期中，最高人民法院郑学林、刘敏、王丹所著的《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》若干重点问题的理解与适用|前沿》一文中，也是认为，虽然《婚姻家庭编解释一》中首先是引导当事人事先约定，这样可以尽量减少将来纠纷的发生。但是，基于父母子女间密切的人身关系和特有的中国传统家庭文化的影响，实践中父母与子女之间一般没有正式的书面的赠与合同，但是是否存在着口头的赠与合同，这在夫妻离婚时也往往成为了双方争议的焦点。这篇文章认为，在一方父母出全资并且在购买不动产后将不动产登记在己方子女名下的，对于这种情况，考虑到物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义已经有了较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，应当认定为是父母将出资确定地赠与给自己子女一方的意思表示。这样的认定是符合当事人本意，也符合法律规定的精神的。那我们看，最高院的这篇文章是再次肯定了婚后父母出全款买房登记在己方子女名下的应认定为是对己方子女个人的赠与，是己方子女的个人财产，离婚时，另一方无权分割。
（3）在最高人民法院民事审判第一庭主编的《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》一书中，在对《婚姻家庭编解释一》第二十九条的条文进行解析时，该书中强调人民法院在对当事人结婚后的财产所有权归属认定处理时，首先要适用法定的夫妻婚后所得共同制原则，也就是婚姻关系存续期间夫或妻一方或双方所得财产均属于夫妻共同财产；其次再依照除外情形来认定是否为夫或妻一方所有或者他人所有。这也是对婚姻关系存续期间夫妻所得财产的一般处理原则。但是该解析中并没有对产权登记是不是可以构成约定形式进行提及。
3、意见建议
通过上述内容可知，最高院的观点也未见前后秉持一贯意见，加之实践中各个区域和基层法院的规定和处理更是两者兼有，两种说法是针锋相对，各执一词。在这种情况下，笔者认为，以下几点还是值得大家关注的：
（1）根据现有《民法典》等法律规定内容，确实是立足于夫妻财产共有制，有约定按照约定，没有约定则认定为是赠与双方。这样的规定是在引导大家尽量能够事先作出明确的约定，以减少将来纠纷产生。
（2）《婚姻法解释二》第七条第一款已失效，现行有效的《民法典》及《婚姻家庭编解释一》确实没有规定婚后父母全额出资为子女购房，产权登记在己方子女名下的，可以认定为是对己方子女个人的赠与，房产属于子女个人所有。
（3）上述提到的最高院的相关文件，毕竟不属于法律、司法解释，仅是一种观点的阐述，而且还存在着不一致性。由此，还不能得出父母在婚后为子女全款买房登记在己方子女名下的，应认定为对己方子女个人的赠与这一结论。
这就是目前的现状，确实存在着争议。但也正是因为存在着争议，也是仁者见仁、智者见智之所在；也正是因为如此，才能够更好地体现律师作用之所在。律师一般会从当事人之间是不是存在着书面的赠与协议、是不是有补签的协议、口头赠与合同、口头赠与内容、通话记录、聊天记录、证人证言、各方经济状况、对等原则等等多方面、多角度来为自己的当事人争取最大的合法权益。
不管怎么说，笔者认为，《民法典》实施没多久，可能有些家庭还没有出现纠纷，那在这个时候，不妨补签个协议书，确定到底是赠与一方还是赠与双方。对于尚未给子女买房、将要为子女买房的父母，一定要在事先进行书面约定。以免将来因为没有约定或约定不明，而使父母利益受损。虽然父母磨不开情面在所难免，但我们要这样想，父母不赠是本分，赠是情分，相信随着时间的推移，儿媳、姑爷慢慢也会想明白这道理。
1、离婚诉讼中要求分割房产。
离婚诉讼中，男女双方除要求离婚外，往往同时要求一并处理子女抚养、抚养费支付、财产分割、债权债务、损害赔偿等等。对于涉及到父母出资的房产，当然也会面临着如何进行分割的问题。此时，一方多提出案涉房产具有父母出资的情形，并主张父母出资是赠与己方，并对此提供证据予以证明，要求以此为基础而分割房产。而另一方对此多不认可，以父母出资是赠与双方而进行抗辩。关于父母是否有出资、出资多少、是借贷性质还是赠与性质、如属赠与性质是赠与一方还是赠与双方等等事实，法庭会对双方进行询问，并根据双方举证质证情况进行核实认定。
此处值得注意的是，在离婚诉讼过程中，一方可能会担心如双方对出资事实产生争议，法院查明出资事实会影响审理离婚案件的进度，因过分追求快离而自主放弃其父母出资是借贷性质或者其父母出资仅系赠与己方的事实的举证，甚至放弃陈述。在这种情况下，如果将来其父母主张要求男女双方偿还借款，在借贷诉讼中己方子女认可是借款的，但因其在离婚诉讼中未提及父母出资一事或者曾明确表示其父母出资是赠与性质的，则可能会对父母所提起的借贷诉讼产生一定程度的影响，从而增加父母的诉讼风险。因此，笔者建议在离婚诉讼过程中，对于所分割的房产中是否含有父母出资这一事实要及时陈述，该出资是借款性质还是赠与性质也要进行明确，相关证据也要及时提交，以争取对已有利结果，并为将来可能发生的诉讼奠定好基础。
2、借贷纠纷中，出资父母要求双方偿还借款。
婚后父母为子女购买房屋出资的，在子女与其配偶双方关系紧张时，出资父母为防止子女离婚时己方财产权益受到损害，可能会提起借贷诉讼，要求子女双方对于父母出资款进行偿还。
在子女双方已经离婚的情况下，所涉房产已经由双方协议进行分割，或者经由法院判决各自份额后，出资父母一方往往会起诉男女双方，主张其出资实为借款，从而要求男女双方进行偿还。
当出资父母认为，其子女在房产分割中吃了亏，或可能吃亏时，往往会向法院提起诉讼，主张其出资并非赠与性质，而是出借给男女双方，从而要求男女双方进行返还。但是，实践中，父母为子女购买房屋出资，毕竟有书面明确约定的情形极为少见，更多的是没有书面约定。在这种情况下，就形成了出资父母一方虽主张系借贷，但却无书面约定予以证明；子女配偶一方虽抗辩系赠与，也无书面约定予以证明。在这种情况下，举证责任该分配给哪一方呢？
1、依据借贷规定的举证责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）第十六条规定：“原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或者其他债务的，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证责任。”由此可见，如依据该规定，主张借贷关系成立的父母只需要提供银行转账凭证即完成举证，主张双方之间并非借贷关系而是存在着赠与关系的子女配偶一方应当承担相应的举证责任，如其不能证实赠与成立的，则另根据《中华人民共和国民事诉诉法》第六十七条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，法院应当认定出资父母所主张的借贷关系成立。
2、依据婚姻家庭规定的举证责任。
无论是依据《婚姻法解释二》第二十二条第二款“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”还是依据《婚姻家庭编解释一》第二十九条第二款“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”的规定，即只要是婚后，只要是无明确约定的情况下，该父母出资就应当认定为是对双方的赠与的性质。主张系赠与的一方无须举证系赠与性质，应由主张是借贷性质的出资父母承担举证责任。如出资父母仅有银行转账凭证，却不能举证证明是借款性质的，则出资父母应承担相应败诉风险。
3、法律的适用。
由此可见，依据不同的法律规定，举证责任分配给哪一方是有着完全相反的规定，在这种情况下，对于父母出资性质到底应当适用《民间借贷规定》还是适用《婚姻家庭编解释一》的规定呢？
我们说，作为《民间借贷规定》，较多的考虑的是经济合同关系，是将个体视为理性经济体来对待，而疏于对于承载了更多的身份关系、社会伦理道德、家庭正义观的婚姻家庭领域的考量，虽然《民间借贷规定》与《婚姻家庭编解释一》在法律适用上看似存在着不同的举证责任分配制度，但当规范的是夫妻之间、家庭内部之间的特殊法律关系时，根据特别法优先于普通法的原则，应当优先适用《婚姻家庭编解释一》的规定。也就是说，主张出资款系借款性质而非赠与性质的举证责任应当分配给出资父母一方。
还是那句话，作为父母来说，爱孩子本无可厚非，天性使然，但也一定要考虑周全，理性处理，事先进行规划，规避风险，别等事件发生时追悔不及。
房亚南
律师
盈科北京民商诉讼法律事务部（一部） 执行主任；
盈科全国房地产法律专业委员会秘书长；
盈科北京文化品牌与新闻宣传委员会副主任；
第十一届北京市律师协会土地与房地产法律专业委员会委员；
中国中小企业法治人才库入库法律专家；
北京多元调解发展促进会房地产与建设工程调解员；
中小企业协会调解中心调解员；
律师培训机构“点睛网”高级培训讲师；
全国中小企业“八五”普法讲师团讲师。