作者:本站 来源:本站 浏览次数:3021 添加时间:2006-6-8 23:36:24
　　为当事人提供法律咨询是律师业务中最大量、最基本的一项工作，但在很多人的眼中，这是一件费时费力又收益颇低的事情，既没有舌战法庭那么痛快，也没有角力谈判桌那么具有挑战性，因此有的律师对这项工作往往很不以为然。其实，正是这些繁琐而平常的事务，恰恰体现了一个律师的业务基本功，并在很大程度上影响当事人对律师的认识和评价。
　　笔者作过很多法律咨询，深感这项工作对律师的要求相当高。有时律师在几十分钟解答的问题，对当事人可能产生巨大影响，使当事人依照律师提供的建议挽回几十万元甚至上千万元的经济损失。例如，笔者曾经接待过这样一件咨询：1995年初，北京某公司在沿海某县购得一块集体所有的土地进行房地产开发，待房屋建设到三分之一、公司准备预售房屋时，被当地政府有关部门确认为是违法开发行为，不准预售其房屋，因为按照我国法律规定，集体所有的房屋不能直接用于房地产开发，只有在依法取得的国有土地上才能进行房地产开发。时至今日，该公司既不能继续建楼也不能销售，几千万元的投资无法回收，急欲找出解决问题的方案。对于这样的咨询，如果按照一般的思路，告诉当事人应该到当地法院状告集体土地所有者，要求其返还地价款，赔偿公司的损失，也不能算是一个失职的律师。但笔者当时没有这样简单地答复当事人，而是进一步询问前来咨询的公司负责人:购买集体土地搞房地产开发属于违法，你们与对方当时是否知情？ 公司负责人回答:都知道。但当时抱着侥幸的心理，想打擦边球，没想到没有打好。接着笔者又询问了地皮的具体位置、周围状况、当地房地产市场的状况。公司负责人讲:这块土地的位置非常好，增值潜力很大。随后又了解到集体土地所有者一方已将卖地所得价款用于村办企业投资，目前村办企业濒临破产倒闭。了解上述情况后，笔者提供了以下咨询意见:
　　（1）该公司与村委会签订的购买集体土地使用权的合同违反法律规定，应属无效合同。（2）订立无效合同双方当事人都有过错，因此如果向法院提起诉讼，法院只能判决村委会赔偿公司的部分损失。
　　（3）村委会已将收取的地价款用于其他投资，且投资已近失败，因此村委会极有可能无力返还公司地价款及赔偿损失，即使法院判决村委会承担返还和赔偿责任，业已无法得到实际执行。鉴于此，采用诉讼方式可能一分钱投资也不能收回。比较可行的方案是:要积极与当地政府进行沟通和协调，并陈述利害，积极争取当地政府依法先将集体土地征收国有，然后再出让给公司。采用这种方案，虽然公司尚需向国家支付一笔不少的土地出让金，但由于该地块增值潜力大，投资前景看好，公司取得土地的合法使用权后，可尽快销售房地产，收回投资实现赢利。因此这笔新的投入是值得的。后来的实践表明，这个咨询意见对当事人确实是有帮助的，经多方协调，该公司现在已经获得征用土地的批准。
　　有时错误的或不恰当的咨询意见，也可能使当事人误入歧途，给当事人造成损失或使当事人错失投资良机。因此，律师在向当事人提供法律意见时，一定要严格以事实为依据，以法律为准绳，不可信口开河、随意发挥 ，但也要对症下药，在法律规定的框架内灵活运用法律，为当事人提供最有效的法律意见。特别是在房地产法律业务中，能全面把握我国繁杂的房地产法律、法规，作为律师来说是非常不易的。通过房地产法律咨询工作，律师能够接触到各种各样的问题，从落实城镇私房、华侨房产政策，到农村宅基地纠纷，从房地产租赁、转让、抵押等相关法律规定到办理房地产开发手续，涉及到与房地产有关的法律、法规和政策的方方面面，这对于提高律师的业务知识、水平和能力而言，是大有裨益的。
　　认真对待每一次咨询，就是把握了一个提高自身业务知识和能力的实践机会，同时，也是打开了一扇取信于当事人、发展业务的窗口。此中以小见大，唯有心人大有可为。
　　(责编:袁雪)