中凯研究| 解析物业管理中的公共收益解析物业管理中的公共收益公共收益是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备获取的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益。《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该规定为公共收益的产生及归属奠定了法律基础。公共收益，属于一种特定的经营或非经营所得，它通常是基于对业主的共有部位、共有设施设备的利用而获取的收益。比如，业主车辆或社会车辆占用公共道路、绿地或其他车辆停放场所而产生的停车费或车位租赁费，利用电梯、楼道、户外露天墙体等部位投放广告而获得的广告收益，利用比如公共会所、足球场、游泳池等活动场所对外经营而获得的收益等等。公共收益的归属《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，公共收益归业主共有，在理解这里的业主共有时，我们着重应当把握以下几点：第一，这里的共有通常是按份共有。《民法典》中的共有分为共同共有和按份共有两种形式，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。《民法典》第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。因此，在没有明确约定的情况下，业主按照专有面积所占比例对共有收取按份共有。当然，如果有特别约定，业主也可以不按照专有面积所占比例对公共收益进行按份共有。第二，共有的业主可能是全体业主，也可能是部分业主。如果共有收益的来源于由全体业主共有的共有部位及设施，则属于全体业主共有，如来源于小区内公共道路的停车费、公共场所的租赁费归全体业主共有。如果共有收益来源于由部分业主共有的共有部位及设施，则属于部分业主共有，比如因投放某一单元楼内电梯广告而获得的广告费，则只归该单元楼内的业主共有，利用某一栋楼外立面投放广告而获得的广告费，则归该栋楼内全体业主共有。第三，物业公司一般不享有对公共收益的收益权。《民法典》规定，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，也就是说，一项公共收益，在扣除合理成本后的全部均归业主所有，物业公司无权从中获得收益。比如，物业公司承接了一项电梯广告项目，所收取的广告费，在除去为投放广告而产生的电费、设备费用后，全部归于公共收益，物业公司无权分享其中的收益。现实中，很少有物业公司愿意去做“吃力不讨好”活，一些小区与物业公司约定，物业公司可以通过经营相应的公共应收项目，所获收益由物业公司与业主按一定比例分配，这种做法有利于激发物业公司获取公共收益的积极性，且不违反法律规定。公共收益的使用范围《物业管理条例》第54条规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据以上规定，公共收益主要可以用于两个方面的开支使用，一是补充专项维修资金，二是用于业主大会的决定事项。（一）补充专项维修资金公共收益的主要用途，便是补充专项维修资金，实际上，公共收益是专项维修资金的一个重要来源。公共收益可以不经业主大会表决，直接划入专项维修资金的专管账户。对于一些老旧小区，设备设施的老化特别严重，往往需要大量资金用于更新或维修，专项维修资金通常存在较大的缺口，如将公共收益用于补充专项维修资金，可以大幅度地减轻业主缴纳专项维修资金的经济压力，降低向业主收取专项维修资金的难度。一些地方对于公共收益用于补充专项维修资金的比例做出了规定，比如上海市规定，公共收益用于补充专项维修资金的，补充比例应当高于百分之五十，具体比例应在公共收益管理专项规约中予以约定并按季度入账补充专项维修资金。（二）用于业主大会的决定事项公共收益的使用涉及业主的共同利益，对于其使用应当由业主共同决定。现实中，可以通过业主大会投票，将公共收益用于诸如设备更新和改造、支付业委会工作人员的报酬及工作经费、支付审计费、法律顾问费等第三方报酬等，甚至可以决定将公共收益用于向业主分红或向业主发放福利。需要注意的是，公共收益不得用于以下两个方面的开支：第一，填补物业管理成本现实中，很多物业公司都将收取的公共收益作为自己的小金库，当物业管理出现亏损时，便将公共收益用来填补物业管理成本，以尽量减少自身的亏损，而且很多物业公司认为这一做是理所当然的。然而，这种做法实则存在巨大的法律风险，目前我国大多数小区的物业费都实行包干制，而包干制下，业主支付的物业费已经涵盖了物业管理成本、法定税费和物业公司的利润，物业公司除可以收取约定的物业费外，无权再向业主收取其他费用，物业管理的所有开支都应从收取的物业费中支付，即使是出现亏损，物业公司也应当自行承担。因此，如果物业公司将公共收益用于填补物业管理成本，实际上是变相地向全体业主收取额外费用，侵害了业主的合法权益，业主可以要求物业公司将公共收益退回。第二，物业公司的报酬和利润根据《民法典》第282条的规定，公共收益再扣除合理成本后，属业主共有，也就是说，物业公司仅可以要求从公共收益中扣除合理成本，而无权要求从中获得额外的报酬和利润。当然，现实中这种规定很难激发物业公司经营公共物业的积极性，业主大会或相关业主可以与物业公司进行约定，将使用物业共有部位及公共设备设施获得的公共收益的一部分作为对物业公司的奖励或对物业公司支付的报酬，这样可以提高物业公司进行经营的积极性，实现业主和物业公司的双赢。公共收益的使用程序公共收益主要用于补充专项维修资金，或者用于业主或业主大会决定的事项，如公共收益用于补充专项维修资金，则需要将其划入专项维修资金的专用账户，对其使用的程序则需要遵照专项维修资金的使用程序进行，该程序已经在专项维修资金一章中进行了详细的阐述，在此不再赘述。如将公共收益用于业主或业主大会的决定事项，则需要根据法律规定遵循相应的程序。《民法典》第278条第一款列举的业主共同决定事项中，并没有明确将公共收益的使用列入其中，但在该条第一款第（九）项中规定了有关共有和共同管理权利的其他重大事项，公共收益的使用事关业主的共同利益，属共同管理事项，理应归属于“其他重大事项”之列，因此也应当遵守该条规定的表决程序。《民法典》第278条第二款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此，使用公共收益时，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，再由经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。现实中，为了简化公共收益的使用程序，物业公司可以在签订物业服务合同时，就公共收益的使用范围通过专门条款或专门的附件做出事先约定，或者在制定的专项维修资金管理规约中就公共收益的使用进行事先规定，或者制定关于公共收益管理的专项规约，以避免在临时需要使用专项维修资金时陷入投票表决难的困境。在业主大会成立前，公共收益主要来源于利用业主共有道路或场地停放车辆获取的收益，其管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定。公共收益的难点问题在现实中，在公共收益收益的问题上，物业公司与业主往往因为公共收益的归属、成本的界定等问题产生纠纷，由此引发的司法诉讼案例亦不在少数。在本节中，笔者就实践中常发的关于公共收益的难点问题进行梳理和阐述。? ? 难点一：停车费是否属于公共收益案? 例位于无锡市西山区的春江花园小区是无锡市一个大型社区，物业管理区域达33.5万平方米，有3252户业主、1．5万人居住。2002年至2008年期间，该小区由海陆家嘴物业管理公司无锡分公司提供物业管理服务，服务期间，物业公司对小区的全体业主按路面停车每月100元、地下停车每月200元的标准收取停车管理收费。2008年6月，业主大会做出决议，决定终止与该物业公司的物业服务合同，当年7月中旬，双方协商达成移交协议，物业公司答应返还预收的物业管理费、各类押金等近230万元。但是，业委会在查看移交清单时发现，物业公司在2004年至2007年间收取的小区共有部分收益达596万元，都没有列入移交清单之中，这些共有部分收益包括停车费、会所使用、电梯广告等，其中停车费收入是大头，占到80％。于是，业委会要求物业公司将该部分共有收益返还给业委会，为此双方进行了反复交涉，因交涉不成，业委会将物业公司告上了法庭。业委会认为，包括停车费在内的会所使用费、电梯广告费等都属于公共收益，所有权应当归属业主，物业公司应当返还，而物业公司认为，当时物业公司与开发商签订的前期物业管理合同对于停车费归属问题没有明确规定，物业公司每月收取的停车费属于专项收取的物业管理费，因此不应当返还。因为停车费引发的关于共有收益的物业纠纷在现实生活中十分常见，停车费主要包括两种，一种是小区利用小区内的公共车位向社会开放而收取的停车费，这类费用属于典型的利用公共物业经营所得，其性质自然不存在争议，另一方是物业公司对业主按月或按年收取的停车费，这类费用其性质属于公共收益还是专项物业服务费，就很容易引发争议。现如今，大多数小区对业主均实行有偿停车服务，对于有车的业主按月或按年收取一定的停车费，业主可以将车辆停在小区内固定或者不固定的停车位或者公共道路旁，而停车费往往由物业公司收取，也通常由物业公司保管和支配。这类费用到底属于公共收益还是专项物业服务费，在现实中往往会产生很大的争议。一种观点认为，因为小区内公共道路、场地、停车位属业主共有，由此产生的收益应当也归业主共有，因此停车费属于公共收益，应当由业主共有。也有观点认为，停车费属于物业公司为管理业主车辆而收取的专项物业服务费，物业公司有权自由支配和使用。而在现实案例中，包括以上案例在内，物业公司的败诉情况占大部分，也就是说，在没有明确约定的情况下，法院普遍的观点认为，利用小区内公共道路、公共停车位而向业主收取的停车费属于公共收益，物业公司在扣除合理成本后，应当归入公共收益范畴。这种认定是有一定道理的，因为在包干制收费方式下，在没有特别约定的情况下，物业公司不能向业主收取除物业费以外的其他费用，物业公司向业主收取的物业费已经涵盖了其为业主提供停车管理服务而收取的服务费，因此不能再向业主额外收取停车服务费，将停车费认定为公共收益更符合《民法典》关于公共收益的规定。然而，对于物业公司来说，在包干制收费方式下，并不意味着物业公司完全无法从收取的停车费中获取经济收益。包干制收费模式并不排除物业公司就专门事项向业主收取专项物业服务费，物业公司可以与业主就停车费的问题进行明确约定，约定所收取的停车费的全部或部分作为物业公司为有车业主提供的专项物业管理服务费，这样便可以通过双方约定将停车费的性质予以明确。? ??? ?难点二：合理成本如何界定案? 例上海临江物业管理有限公司自1998年起便开始为上海市黄浦区东方苑小区提供物业管理服务，其与业委会订立了《物业服务合同》，约定对小区采取包干制的方式收取物业服务费，2002年4月1日，双方签订了一份《补充协议》，约定每月所收租赁车位费用首先支付车辆管理人员、内门卫人员的费用，如不足支付，则顺延到以后的月份补足，如支付工作人员费用后有余额，则为全体业主共有。2012年12月31日，双方合同到期终止，因对停车费等公共收益的返还问题产生争议，小区业委会遂诉至法院，要求物业公司返还2011年度、2012年度代收的停车费共计622，800元，广告费60，000元。而物业公司则要求业委会原告支付2005年1月1日至2012年12月31日东方苑小区公共秩序维护员、车辆管理员及内门卫人工开支费用共计人民币823，634.09元。法院经审理认为，物业服务合同中约定，“停车收入首先支付车辆管理人员费用和内门卫费用，(因保安费收入已入不敷出)，如不足支付，则以以后收入弥补，直至补足”，并未提及保安费亦可从停车收入中支付，经司法审计，该物业服务合同中未约定保安、车管员和内门卫的人数，保安工资与车管员工资亦无法区分，因此，临江物业对其主张的事实举证不足；且物业服务合同中，双方约定了“按包干制收费形式确定物业服务费，盈余或亏损均由临江物业享有或承担”，也未再有停车收入补足车管员和内门卫费用的约定。因此，临江物业要求东方苑业委会支付其2011年至2012年车管员、内门卫支出费用的主张亦难以成立。鉴于物业公司确为该公共收益的获得提供了相应的服务，因此有权获得相应的报酬。法院根据双方的意见，结合物业服务行业的习惯做法，并根据公平合理原则，对于停车费和广告费酌情予以判决，判决物业公司返还业委会停车费、广告费共计254，415.23元。根据《民法典》第282条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，权利人向物业公司主张擅自进行经营性活动产生收益的，物业公司可以要求扣除合理成本。因此，如一项收入被界定为公共收益，当业主要求物业公司返还时，物业公司可以提出扣除合理成本的抗辩。而在司法实践中，如何界定“合理成本”，往往并不容易，对此物业公司应当对支出的合理性承担举证责任。然而，哪些支出可以列入成本，何种标准属于合理的，这些问题，一方面有赖于物业公司拿出确凿证据，另一方面则需要由法院根据具体案件情况酌情裁判。《江苏省物业管理条例》规定，“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。”基于此条规定，江苏地区法院在判决停车费归属时，往往遵循“三七分账”的原则，即判决物业公司得30%，业主得70%，这一做法被国内其他地区的法院所借鉴。对于物业公司来说，通过举证证明合理支出的数额具有相当的难度，为避免在可能产生的诉讼中面临举证不能困境，物业公司可以与业主就停车费等公共收益的成本比例进行明确约定，比如，笔者服务的一些物业公司在物业服务合同中明确约定，所收取的停车费的44%作为停车管理的合理成本，这种约定可以使物业公司在可能面临的相关诉讼中获得一定的主动权。而在约定管理成本的比例时，其比例标准不宜过高，比如，《福建省管理管理条例》就规定，管理成本不超过公共收益的30%，超过的部分，法院可以认为超出了合理支出的范畴而不予支持。? ? 难点三：业主是否有权查阅公共收益账目案? 例秦先生是湖南省长沙市阳光壹佰小区的业主，2020年8月，其将小区物业公司作为被告，向长沙市岳麓区法院提起诉讼，要求判令物业公司向其公开自2004年7月16日至今的业主共有部分的使用和收益情况（包括但不限于公共停车场场地租金、其他公共场地租金、共用部位广告租金、基站管理收入、公共游泳池经营收入）所涉及的合同、收款凭证、银行交易明细等原始凭证，并允许其查阅、复印和拍照。对于本案，岳麓区法院经审理认为，法律对于业主知情权的范围做出了明确的规定，业主知情权应严格按照法律规定的内容予以行使，不能随意扩大或者缩小。本案中，物业公司已提交证据证明其在案涉小区公告栏中以张贴的方式公示了物业服务（管理）费收支明细和公共部分经营收支明细，现秦先生要求物业公司向其公开业主共有部分的使用、收益、收益的支出等所涉及的合同、收款凭证、支出账目明细、付款凭证、银行交易明细等原始凭证，而秦先生作为单个业主要求允许其对上述原始凭证进行查阅、复印和拍照的诉请，不仅于法无据，且超出了合理范畴，遂驳回了秦先生的诉讼请求。而本案经长沙市中级人民法院审理，做出了二审判决，认为业主对小区共有部分的使用、收支情况享有知情权和监督权。关于共有部分使用及收支情况的合同、收款凭证等原始凭证与业主利益紧密相关，属于依法应当向业主公开的内容。结合本案事实，物业公司自案涉小区建成后即对小区共有部分进行管理，收取收益，并负责该部分收益的支出，其虽提交证据证明已在案涉小区公告栏中以张贴的方式公示了物业服务（管理）费收支明细和公共部分经营收支明细，但该明细仅简单列明各项收入及支出的数额，小区业主的知情权及监督权难以通过该表落实。虽然相关原始凭证不便于在公告栏直接公示，但物业公司应向申请查阅、拍照、复印相关原始凭证的业主公开相关资料并准许业主查询、拍照及复印，秦先生的请求并不违反相关法律规定，应予以支持。公共收益问题不仅关系到了业主的“钱袋子”，还关系到了业主的知情权，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。也就是说，无论是业主委员会，还是单个业主，均有权要求物业公司公开关于公共收益的所有账目资料。现实中，一些物业公司认为，只要定期在楼道里张贴上一些关于公共收益的表格和数据资料，就可以打发掉业主心中的疑虑，面对个别业主提出的质疑，则可以置若罔闻。上述案例则给物业公司敲响了警钟，物业公司应当在日常管理过程中，注意建立健全关于公共收益的专项档案，在业主对于公示的数据提出异议时，应当向其做出明确的说明，必要时应当提供完整的档案供其查阅。? ? ? ?本文仅代表作者个人观点